Marché de Bureaux
Le rapport CSL sur le marché immobilier apporte des informations précises sur le marché des bureaux dans différentes agglomérations suisses et dans les espaces économiques des grandes villes. Il met à disposition des chiffres clés actualisés, incluant l'offre de surfaces de bureau et les prix des loyers.
MARCHÉ DE BUREAUX SUISSE
| Agglomération | Offre sur le marché | Loyers | ||
|---|---|---|---|---|
| m² | Mutations | Fourchette de prix CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² |
|
| Aarau | 46’668 |
16%
|
150-270 |
205
|
| Baden-Brugg | 68’504 |
9%
|
150-295 |
190
|
| Bâle | 269’299 |
-24%
|
140-280 |
195
|
| Berne | 239’895 |
39%
|
135-300 |
205
|
| Bienne | 23’732 |
63%
|
125-240 |
180
|
| Coire | 20’342 |
194%
|
155-435 |
195
|
| Fribourg | 22’637 |
4%
|
160-300 |
225
|
| Genève | 585’857 |
10%
|
220-650 |
350
|
| Lausanne | 250’368 |
-9%
|
175-380 |
255
|
| Lugano | 117’857 |
6%
|
170-515 |
270
|
| Lucerne | 127’154 |
64%
|
150-345 |
235
|
| Neuchâtel | 12’758 |
8%
|
150-580 |
255
|
| Olten-Zofingue | 38’284 |
-3%
|
140-260 |
180
|
| Schaffhouse | 23’025 |
-3%
|
140-235 |
200
|
| Soleure | 21’438 |
63%
|
135-245 |
180
|
| Saint-Gall | 89’453 |
52%
|
150-260 |
210
|
| Thoune | 8’543 |
-13%
|
165-275 |
205
|
| Winterthour | 78’088 |
28%
|
145-300 |
220
|
| Zoug | 187’255 |
62%
|
160-495 |
250
|
| Zurich | 941’507 |
2%
|
150-535 |
240
|
- En 2025, l’offre de surfaces de bureaux dans les agglomérations suisses s’est de nouveau légèrement élargie et atteint désormais 3,17 millions de m².
- Cela correspond à une augmentation de l’offre d’environ 9 %. L’une des raisons réside probablement dans la faible croissance de l’emploi, qui a particulièrement affecté les secteurs utilisateurs de bureaux.
- Contrairement aux années précédentes, cette augmentation de l’offre ne concerne plus uniquement les zones périphériques. Dans de nombreux endroits, les marchés de bureaux sont en pleine mutation, ce qui entraîne également de nouvelles locations dans les marchés urbains centraux.
- Néanmoins, les centres-villes demeurent attractifs, tandis que la situation du marché en périphérie reste difficile.
- Une bonne localisation ne suffit plus à elle seule pour garantir l’attractivité. La qualité des plans, le niveau d’aménagement et la durabilité doivent également être au rendez-vous.
- Malgré l’augmentation de l’offre, les prix n’ont pas connu de baisse généralisée.
RÉSUME MARCHÉ DE BUREAUX
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Marché de Bureaux Espace économique zurichois
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Baden | 140-320 |
190
|
76’500 |
6%
|
| Furttal | 130-235 |
190
|
18’345 |
-3%
|
| Höfe | 200-430 |
275
|
28’107 |
43%
|
| Limmattal | 145-305 |
185
|
46’840 |
-21%
|
| Glattal moyen | 150-365 |
225
|
224’905 |
-9%
|
| Pfannenstiel | 210-430 |
295
|
15’448 |
-23%
|
| Rapperswil | 190-320 |
235
|
4’785 |
-46%
|
| Ville de Zurich | 220-685 |
385
|
410’100 |
14%
|
| Winterthour | 145-300 |
220
|
77’877 |
28%
|
| Zimmerberg/Sihltal | 180-280 |
220
|
96’454 |
14%
|
| Oberland zurichois | 140-305 |
190
|
47’738 |
-7%
|
| Unterland zurichois | 130-255 |
175
|
30’440 |
-17%
|
| Zoug | 160-495 |
250
|
185’340 |
61%
|
| Espace économique zurichois | 150-505 |
235
|
1’262’879 |
9%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Dans l’espace économique zurichois, environ 10 % de surfaces de bureaux supplémentaires étaient proposées en 2025 par rapport à l’année précédente.
- Avec cette augmentation, l’espace économique zurichois se situe proche de la tendance observée à l’échelle nationale.
- L’offre a particulièrement augmenté dans la région de Zoug, où des projets nouvellement annoncés sont déjà mis sur le marché. Toutefois, la ville de Zurich enregistre également une offre de surfaces de bureaux plus élevée qu’il y a un an.
- Face à la pression croissante sur le marché du logement, les reconversions gagnent en importance. Les sites situés en périphérie urbaine ou dans les communes limitrophes de la ville, considérés comme plutôt périphériques du point de vue du marché des bureaux, peuvent s’avérer très attractifs pour des usages résidentiels.
Marché de Bureaux Ville de Zurich
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Altstetten | 190-425 |
250
|
35’052 |
-18%
|
| Enge | 350-680 |
520
|
42’075 |
-14%
|
| Centre-ville | 440-820 |
625
|
75’709 |
120%
|
| Quartier industriel | 225-400 |
345
|
5’981 |
-73%
|
| Oberstrass-/Unterstrass | 370-615 |
505
|
2’522 |
-52%
|
| Oerlikon | 230-440 |
295
|
108’719 |
-4%
|
| Seefeld | 370-690 |
500
|
22’425 |
89%
|
| Stauffacher | 250-620 |
410
|
15’842 |
2%
|
| Wiedikon / Binz | 265-420 |
355
|
14’940 |
43%
|
| Wiedikon / Sihlfeld | 200-310 |
280
|
27’077 |
197%
|
| Zurich Sud | 220-335 |
260
|
11’770 |
-26%
|
| Zurich Ouest | 245-475 |
360
|
36’109 |
49%
|
| Reste de la Ville | 210-520 |
270
|
11’879 |
100%
|
| CBD | 365-780 |
555
|
140’209 |
48%
|
| Ville de Zurich | 220-685 |
385
|
410’100 |
14%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Malgré l’augmentation de l’offre, les surfaces de bureaux dans la ville de Zurich, et en particulier dans le CBD, restent très prisées. Au total, 14 % de surfaces de bureaux supplémentaires sont disponibles par rapport à l’année précédente.
- L’une des causes réside dans les nouvelles surfaces de bureaux qui émergent ou ont déjà émergé le long de la Bahnhofstrasse et dans les zones directement adjacentes. Après les bureaux situés dans les étages supérieurs de l’ancien bâtiment Manor, les surfaces des étages supérieurs de l’ancien Jelmoli ont notamment été mises sur le marché cette année.
- La transformation de Zurich, passant d’une « ville bancaire » à un « hub technologique » international, se poursuit.
Marché de Bureaux Bâle
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Bâle-Ville | 205-385 |
280
|
69’657 |
-50%
|
| Bâle Ouest / St. Johann | 230-230 |
230
|
21’202 |
-6%
|
| Petit Bâle | 120-230 |
190
|
14’641 |
-73%
|
| Région Est | 135-270 |
190
|
65’708 |
34%
|
| Région Sud | 140-240 |
195
|
40’736 |
-2%
|
| Région Ouest | 155-280 |
210
|
36’001 |
29%
|
| Ville de Bâle | 155-350 |
255
|
105’500 |
-51%
|
| Espace économique | 140-275 |
195
|
247’945 |
-26%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Bien que l’offre de bureaux à Bâle ait diminué, contrairement à la plupart des autres grandes villes, la situation de surabondance persiste dans la ville rhénane.
- Certaines surfaces de bureaux ont disparu du marché. Ainsi, par exemple, les surfaces de bureaux de la prestigieuse Poste centrale de Bâle ont pu être louées à Bâle Tourisme ainsi qu’au Département présidentiel de la Ville de Bâle.
- Toutefois, lorsque des surfaces de bureaux ne sont plus proposées, il ne s’agit pas toujours d’un succès de location : le canton de Bâle-Ville a par exemple transformé en logements un immeuble situé à Kleinhüningen, auparavant utilisé par l’Office de l’environnement et de l’énergie.
Marché de Bureaux Berne
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 240-365 |
290
|
22’828 |
162%
|
| Breitenrain / Wankdorf | 205-260 |
235
|
18’365 |
154%
|
| Bümpliz | 140-255 |
185
|
17’229 |
19%
|
| Kirchenfeld / Schosshalde | 150-380 |
215
|
34’474 |
17%
|
| Länggasse / Felsenau | 160-280 |
185
|
4’456 |
124%
|
| Mattenhof / Weissenbühl | 150-285 |
220
|
27’682 |
-25%
|
| Muri / Gümligen | 140-245 |
190
|
13’976 |
217%
|
| Zollikofen / Ittigen | 120-265 |
210
|
49’992 |
29%
|
| Ville de Berne | 150-325 |
240
|
125’034 |
27%
|
| Espace économique | 145-315 |
230
|
189’002 |
33%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- L’offre de surfaces de bureaux, traditionnellement limitée dans la ville intérieure, s’est nettement accrue cette année.
- Ainsi, par exemple, la compagnie ferroviaire BLS (Bern–Loetschberg–Simplon) a centralisé ses surfaces de bureaux dans son nouveau bâtiment à Berne-Ausserholligen, laissant plusieurs milliers de mètres carrés de surfaces vacantes dans la ville intérieure.
- La centralisation de l’administration fédérale en dehors du centre-ville se poursuit également.
Marché de Bureaux Genève
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 385-885 |
610
|
107’076 |
62%
|
| Rive Droite | 320-580 |
400
|
85’440 |
1%
|
| Rive Gauche | 355-890 |
550
|
115’724 |
41%
|
| Chêne / Thônex | 280-430 |
340
|
6’211 |
79%
|
| Aéroport | 265-400 |
330
|
35’854 |
9%
|
| Meyrin / Vernier | 190-460 |
260
|
124’435 |
1%
|
| Onex / Lancy / Carouge | 240-540 |
450
|
69’857 |
24%
|
| Plan-les-Ouates | 250-355 |
280
|
22’780 |
-57%
|
| Ville de Genève | 325-855 |
495
|
201’164 |
21%
|
| Espace économique | 240-780 |
395
|
460’301 |
6%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Dans l’espace économique genevois, l’offre de surfaces de bureaux demeure élevée. Cela vaut tout particulièrement pour les zones périphériques, où de nombreux nouveaux projets arrivent sur le marché depuis plusieurs années.
- Cette situation est particulièrement marquée cette année dans la zone frontalière des communes de Genève et de Carouge, où plusieurs grandes surfaces de bureaux ont récemment été mises sur le marché autour du quartier des « Les Acacias », au sud-ouest du centre-ville de Genève.
- L’offre reste inchangée et élevée dans la région de Meyrin/Vernier, où des locataires sont recherchés depuis un certain temps pour plusieurs surfaces de bureaux, notamment à proximité de l’aéroport.
Marché de Bureaux Lausanne
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 290–420 |
350
|
42'341 |
44%
|
| Lausanne Nord | 130–325 |
175
|
22'444 |
215%
|
| Lausanne Est | 240–370 |
315
|
7'081 |
22%
|
| Lausanne Ouest | 190–345 |
245
|
81'006 |
-31%
|
| Ville de Lausanne | 205–405 |
300
|
101'202 |
16%
|
| Espace économique | 180–385 |
265
|
211'733 |
–3%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- L’attractivité du centre-ville de Lausanne pour les utilisateurs de bureaux est actuellement fortement affectée par de nombreux chantiers, rendant l’accès en voiture plus difficile.
- Les grandes entreprises recherchent donc souvent plutôt en périphérie, qui apparaît actuellement presque plus attractive que le centre : les loyers y sont plus avantageux, l’accessibilité depuis l’autoroute est meilleure et les surfaces sont modernes.
- De manière générale, le marché des bureaux à Lausanne est fortement segmenté : alors que les petites surfaces ne peuvent être louées que si elles sont déjà aménagées, les grandes entreprises sont davantage disposées à aménager elles-mêmes les bureaux selon leurs propres besoins.
Marché de Bureaux Saint-Gall
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 200–270 |
225
|
32'510 |
-1%
|
| Ville Est | 160–220 |
210
|
18'013 |
121%
|
| Ville Ouest | 130–205 |
170
|
15'669 |
163%
|
| Reste de la ville | 165–270 |
200
|
2'173 |
849%
|
| Gossau | 140–250 |
175
|
10'237 |
162%
|
| Ville de Saint-Gall | 160–260 |
210
|
68'365 |
44%
|
| Espace économique | 150-260 |
210
|
78'602 |
53%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- À Saint-Gall également, un nombre nettement plus élevé de surfaces de bureaux est proposé à la location qu’il y a encore un an.
- Étant donné que le marché des bureaux de Saint-Gall est relativement restreint, quelques grandes surfaces de bureaux suffisent déjà à influencer fortement les taux de variation.
- Seul le centre-ville — le plus grand sous-marché de Saint-Gall — affiche une offre de surfaces de bureaux largement stable, avec un peu plus de 30 000 m².