Marché de Bureaux
Le rapport CSL sur le marché immobilier apporte des informations précises sur le marché des bureaux dans différentes agglomérations suisses et dans les espaces économiques des grandes villes. Il met à disposition des chiffres clés actualisés, incluant l'offre de surfaces de bureau et les prix des loyers.
MARCHÉ DE BUREAUX SUISSE
| Agglomération | Offre sur le marché | Loyers | ||
|---|---|---|---|---|
| m² | Mutations | Fourchette de prix CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² |
|
| Aarau | 40'175 |
23%
|
150–255 |
190
|
| Baden-Brugg | 62'619 |
-20%
|
150–340 |
220
|
| Bâle | 353'358 |
19%
|
150–320 |
220
|
| Berne | 172'734 |
34%
|
145–320 |
210
|
| Bienne | 14'595 |
-33%
|
125–225 |
170
|
| Coire | 6'908 |
17%
|
190–355 |
210
|
| Fribourg | 21'701 |
-15%
|
165–310 |
215
|
| Genève | 530'435 |
6%
|
220–600 |
340
|
| Lausanne | 274'561 |
1%
|
170–375 |
250
|
| Lugano | 110'817 |
-6%
|
175–380 |
240
|
| Lucerne | 77'501 |
24%
|
155–325 |
235
|
| Neuchâtel | 11'844 |
-12%
|
155–335 |
220
|
| Olten-Zofingue | 39'577 |
16%
|
130–245 |
195
|
| Schaffhouse | 23'825 |
8%
|
160–250 |
190
|
| Soleure | 13'161 |
41%
|
140–355 |
195
|
| Saint-Gall | 59'024 |
48%
|
140–285 |
200
|
| Thoune | 9'801 |
46%
|
120–250 |
185
|
| Winterthour | 60'963 |
-36%
|
165–300 |
225
|
| Zoug | 115'551 |
5%
|
150–505 |
230
|
| Zurich | 922'013 |
1%
|
150–475 |
230
|
- Au cours de l’année 2024, l’offre de surfaces de bureaux dans les agglomérations suisses s’est légèrement élargie pour atteindre 2,92 millions de m².
- Cela correspond à une hausse d’environ 5 % de l’offre. Outre l’apparition de nouvelles formes de travail, telles que l’adoption partielle du télétravail, le ralentissement économique a certainement contribué à cette augmentation.
- Alors que l’offre s’est parfois considérablement accrue dans les zones périphériques autour des grandes villes, elle a en revanche diminué dans plusieurs centres urbains majeurs, notamment à Zurich, Lausanne et Genève.
- Plus que jamais, la qualité de l’emplacement des surfaces de bureaux est au cœur des préoccupations des locataires potentiels.
- En conséquence, les propriétaires de surfaces plus anciennes situées dans des emplacements moyens sont souvent désavantagés, et la rénovation suivie d’un repositionnement n’aboutit pas toujours avec succès.
RÉSUME MARCHÉ DE BUREAUX
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Marché de Bureaux Espace économique zurichois
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Baden | 150–315 |
210
|
72'082 |
-25%
|
| Furttal | 135–220 |
185
|
18'858 |
-23%
|
| Höfe | 195–460 |
260
|
19'687 |
-25%
|
| Limmattal | 140–280 |
180
|
58'976 |
7%
|
| Glattal moyen | 150–335 |
220
|
248'412 |
20%
|
| Pfannenstiel | 190–445 |
290
|
20'191 |
–1%
|
| Rapperswil | 185–320 |
230
|
8'828 |
–16%
|
| Ville de Zurich | 225–650 |
350
|
359'683 |
–11%
|
| Winterthour | 165–300 |
225
|
60'817 |
–36%
|
| Zimmerberg/Sihltal | 160–285 |
220
|
84'921 |
50%
|
| Oberland zurichois | 145–295 |
185
|
51'220 |
–1%
|
| Unterland zurichois | 150–230 |
180
|
36'679 |
13%
|
| Zoug | 150–510 |
230
|
115'301 |
5%
|
| Espace économique zurichois | 150–465 |
230
|
1'155'655 |
-3%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Au cours de l’année 2024, l’offre de surfaces de bureaux dans les agglomérations suisses s’est légèrement élargie pour atteindre 2,92 millions de m².
- Cela correspond à une hausse d’environ 5 % de l’offre. Outre l’apparition de nouvelles formes de travail, telles que l’adoption partielle du télétravail, le ralentissement économique a certainement contribué à cette augmentation.
- Alors que l’offre s’est parfois considérablement accrue dans les zones périphériques autour des grandes villes, elle a en revanche diminué dans plusieurs centres urbains majeurs, notamment à Zurich, Lausanne et Genève.
- Plus que jamais, la qualité de l’emplacement des surfaces de bureaux est au cœur des préoccupations des locataires potentiels.
- En conséquence, les propriétaires de surfaces plus anciennes situées dans des emplacements moyens sont souvent désavantagés, et la rénovation suivie d’un repositionnement n’aboutit pas toujours avec succès.
Marché de Bureaux Ville de Zurich
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Altstetten | 190–315 |
250
|
42'894 |
-14%
|
| Enge | 350–960 |
520
|
48'711 |
39%
|
| Centre-ville | 475–770 |
595
|
34'455 |
-30%
|
| Quartier industriel | 300–460 |
390
|
22'493 |
88%
|
| Oberstrass-/Unterstrass | 200-460 |
370
|
7'987 |
-36%
|
| Oerlikon | 230–385 |
280
|
112'691 |
–1%
|
| Seefeld | 335–535 |
460
|
11'865 |
–32%
|
| Stauffacher | 280–560 |
350
|
15545 |
-38%
|
| Wiedikon / Binz | 200–335 |
255
|
10'461 |
–57%
|
| Wiedikon / Sihlfeld | 185–280 |
250
|
9'121 |
–28%
|
| Zurich Sud | 290–460 |
325
|
15'971 |
-35%
|
| Zurich Ouest | 270–375 |
310
|
24'252 |
18%
|
| Reste de la Ville | 205–385 |
225
|
5'950 |
-43%
|
| CBD | 385–770 |
550
|
95'031 |
–7%
|
| Ville de Zurich | 225–650 |
350
|
359'683 |
–11%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- La tendance à une réduction du nombre de surfaces de bureaux, mais de meilleure qualité, soutient la demande de bureaux dans la ville de Zurich. L’offre de surfaces disponibles a diminué de 11 % par rapport à l’année précédente.
- La partie nord de la ville demeure préoccupante : à Oerlikon, quelque 113 000 m² représentent près d’un tiers de toutes les surfaces de bureaux disponibles en ville. Cependant, les surfaces situées à proximité immédiate de la gare d’Oerlikon sont très prisées.
- Le marché des bureaux dans le quartier central des affaires (CBD) reste solide. Après la création de nouveaux bureaux dans l’ancien bâtiment Manor à des emplacements de premier choix, de nouvelles surfaces de bureaux sont également prévues dans les étages supérieurs de l’ancien bâtiment Jelmoli.
Marché de Bureaux Bâle
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Bâle-Ville | 185–340 |
270
|
138'466 |
20%
|
| Bâle Ouest / St. Johann | 165–275 |
210
|
22'543 |
–49%
|
| Petit Bâle | 190–340 |
225
|
55'003 |
55%
|
| Région Est | 135–260 |
180
|
48'902 |
0%
|
| Région Sud | 145–240 |
180
|
41'710 |
40%
|
| Région Ouest | 145-245 |
205
|
27'973 |
94%
|
| Ville de Bâle | 185-340 |
250
|
216?012 |
11%
|
| Espace économique | 155–320 |
220
|
334'597 |
16%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Les surcapacités apparues il y a quelques années sur le marché des bureaux bâlois, après que les grandes entreprises pharmaceutiques ont emménagé dans de nouveaux bâtiments modernes qu’elles occupent elles-mêmes, n’ont pas pu être résorbées en 2024.
- Pour les propriétaires et bailleurs de surfaces de bureaux, Bâle reste actuellement un marché difficile, même s’ils proposent des locaux centraux, modernes ou soigneusement rénovés.
- Tant dans le centre-ville que dans la plupart des zones périphériques, l’offre déjà importante de bureaux vacants s’est encore accrue.
Marché de Bureaux Berne
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 240–650 |
315
|
8'707 |
6%
|
| Breitenrain / Wankdorf | 190–290 |
250
|
7'238 |
-5%
|
| Bümpliz | 115–285 |
190
|
14'422 |
58%
|
| Kirchenfeld / Schosshalde | 145–270 |
180
|
29'385 |
83%
|
| Länggasse / Felsenau | 175–220 |
185
|
1'989 |
-58%
|
| Mattenhof / Weissenbühl | 180–300 |
230
|
36'827 |
0%
|
| Muri / Gümligen | 160–325 |
195
|
4'405 |
-21%
|
| Zollikofen / Ittigen | 140–240 |
195
|
38'756 |
61%
|
| Ville de Berne | 150–345 |
230
|
98'568 |
19%
|
| Espace économique | 145–340 |
220
|
141'729 |
26%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- L’offre de surfaces de bureaux dans le centre-ville de Berne, déjà limitée depuis un certain temps, a encore diminué en comparaison annuelle.
- Actuellement, seulement environ 8’000 mètres carrés de bureaux sont disponibles pour les locataires potentiels dans le centre-ville de Berne.
- Une offre plus importante se trouve dans le reste de la ville, notamment dans les zones de Mattenhof/Weissenbühl et Kirchenfeld/Schlosshalde.
Marché de Bureaux Genève
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 320–740 |
555
|
66'240 |
–28%
|
| Rive Droite | 285–590 |
405
|
84'323 |
–27%
|
| Rive Gauche | 330–765 |
550
|
82'241 |
–30%
|
| Chêne / Thônex | 260–410 |
290
|
3'479 |
36%
|
| Aéroport | 245–400 |
320
|
33'009 |
8%
|
| Meyrin / Vernier | 195–405 |
260
|
122'820 |
53%
|
| Onex / Lancy / Carouge | 240–470 |
345
|
56'363 |
20%
|
| Plan-les-Ouates | 250–305 |
280
|
53'010 |
45%
|
| Ville de Genève | 295–700 |
495
|
166'564 |
–28%
|
| Espace économique | 235–655 |
380
|
435'245 |
1%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Par rapport à l’année précédente, le marché genevois des bureaux a connu une nette augmentation de l’offre dans toutes les sous-régions.
- Actuellement, de nombreux nouveaux projets entrent en phase de commercialisation, avec des délais longs de procédures d’autorisation de construire pour les grands projets à Genève.
- Une augmentation particulièrement forte de l’offre a été constatée dans la région de Meyrin/Vernier, avec une hausse de 40 %.
Marché de Bureaux Lausanne
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 260–510 |
345
|
29'467 |
-8%
|
| Lausanne Nord | 185–340 |
255
|
7'114 |
44%
|
| Lausanne Est | 315–955 |
745
|
5'824 |
177%
|
| Lusanne Ouest | 160–350 |
235
|
117'376 |
-2%
|
| Ville de Lausanne | 195–420 |
310
|
86'931 |
–19%
|
| Espace économique | 180–400 |
255
|
217'245 |
–7%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Bien que l’offre de surfaces de bureaux disponibles dans l’espace économique, la ville et le quartier central des affaires de Lausanne se voit légèrement élargie par rapport à l’année précédente, le site reste très demandé.
- En termes absolus, l’offre de surfaces de bureaux disponibles est limité
Marché de Bureaux Saint-Gall
Loyers par zones de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Fourchette des loyers CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
Espace disponible m² |
Mutations % |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 160 –290 |
230
|
32'969 |
56%
|
| Ville Est | 135 –250 |
180
|
8'158 |
-15%
|
| Ville Ouest | 160 –370 |
190
|
5'965 |
31%
|
| Reste de la ville | 205 –205 |
205
|
229 |
-66%
|
| Gossau | 140 –205 |
180
|
3'912 |
109%
|
| Ville de Saint-Gall | 145 –285 |
205
|
47'321 |
32%
|
| Espace économique | 145-285 |
205
|
51'233 |
35%
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Dans la région économique de Saint-Gall, l’offre de surfaces de bureaux disponibles a considérablement diminué par rapport à l’année précédente.
- Malgré une demande existante, les locataires bénéficient de loyers relativement bas en comparaison nationale.
- Comparé à d’autres centres suisses, le marché des bureaux à Saint-Gall est cependant plutôt petit.