Marché Résidentiel
Le rapport CSL sur le marché immobilier offre un panorama détaillé du marché de la location et de la propriété dans différentes agglomérations suisses, ainsi que dans les zones économiques des grandes villes. Ce rapport présente des chiffres clés récents concernant les loyers, les prix d'achat, et les durées d'annonce.
MARCHÉ RÉSIDENTIEL SUISSE
| Agglomération | Loyers nets | Prix d’achat |
|---|---|---|
| Fourchette de prix CHF/m² p.a. |
Fourchette de prix CHF/m² |
|
| Aarau | 180-320 | 5'800-11'500 |
| Baden-Brugg | 190-385 | 6'300-11'700 |
| Bâle | 185-320 | 5'200-12'100 |
| Berne | 185-370 | 4'800-10'600 |
| Bienne | 160-280 | 4'500-9'100 |
| Coire | 190-410 | 5'900-11'200 |
| Fribourg | 170-315 | 5'100-9'100 |
| Genève | 270-550 | 8'300-20'600 |
| Lausanne | 240-480 | 6'900-16'100 |
| Lugano | 170-400 | 4'200-12'400 |
| Lucerne | 205-440 | 6'800-15'000 |
| Neuchâtel | 160-310 | 4'700-10'300 |
| Olten-Zofingue | 160-290 | 4'300-8'900 |
| Schaffhouse | 160-310 | 4'900-9'700 |
| Soleure | 160-280 | 4'400-8'300 |
| Saint-Gall | 160-325 | 4'600-10'100 |
| Thoune | 180-325 | 6'200-11'600 |
| Winterthour | 210-395 | 7'200-12'800 |
| Zoug | 245-585 | 10'200-22'700 |
| Zurich | 225-535 | 7'700-19'500 |
- Le marché suisse du logement est resté dynamique en 2025.
- La pénurie persistante de logements se reflète dans le taux de vacance, qui a reculé à 1 % à l’échelle nationale, atteignant ainsi son niveau le plus bas des dix dernières années. Cette nouvelle baisse souligne la rareté de l’offre, malgré des disparités régionales.
- Les loyers proposés ont de nouveau augmenté en raison de l’insuffisance de l’offre, en particulier dans les villes et les régions proches des centres.
- Sur le marché de la propriété, une étape importante a été franchie avec l’acceptation du projet visant à supprimer la valeur locative. Cette décision devrait avoir des effets sensibles sur le marché de la propriété du logement, notamment par des rénovations anticipées et une demande légèrement accrue de logements en propriété, ce qui devrait à son tour entraîner une nouvelle hausse des prix dans ce segment.
RÉSUME MARCHÉ RÉSIDENTIEL
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Marché Résidentiel Espace économique zurichois
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Zurich
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baden | 190-390 |
255
|
17
|
6'620-11'720 |
8’690
|
30
|
| Brugg / Zurzach | 175-335 |
235
|
20
|
4'510-9'690 |
7’030
|
29
|
| Einsiedeln | 190-355 |
245
|
16
|
6'000-13'550 |
9’740
|
27
|
| Freiamt | 175-320 |
235
|
17
|
5'770-9'900 |
7’850
|
29
|
| Glattal / Furttal | 230-460 |
315
|
18
|
8'230-14'560 |
10’990
|
29
|
| Höfe / March | 210-495 |
320
|
20
|
7'955-19'900 |
13’020
|
25
|
| Knonaueramt | 215-390 |
280
|
18
|
7'520-14'260 |
10’420
|
30
|
| Limmattal | 235-455 |
310
|
16
|
9'300-16'570 |
12’210
|
21
|
| Région de la Linth | 185-360 |
255
|
16
|
6'010-12'380 |
8’200
|
31
|
| Mutschellen | 185-345 |
240
|
16
|
6'670-12'970 |
9’120
|
29
|
| Pfannenstiel | 230-515 |
365
|
16
|
9'860-23'070 |
16’090
|
30
|
| Schaffhouse | 160-305 |
220
|
22
|
3'870-9'240 |
6’800
|
26
|
| Weinland | 170-300 |
220
|
22
|
5'730-10'470 |
7’800
|
31
|
| Winterthour | 205-390 |
275
|
15
|
6'460-12'360 |
9’300
|
29
|
| Zimmerberg | 250-510 |
350
|
17
|
9'970-23'680 |
15’360
|
28
|
| Zoug | 255-585 |
410
|
15
|
11'910-24'040 |
17’440
|
26
|
| Oberland Zurichois | 200-380 |
270
|
18
|
6'680-13'350 |
9’440
|
30
|
| Unterland Zurichois | 195-355 |
265
|
19
|
6'400-12'200 |
9’220
|
27
|
| Ville de Zurich | 295-615 |
450
|
17
|
12'280-24'810 |
18’400
|
30
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- L’espace économique zurichois se caractérise depuis longtemps par des loyers et des prix d’achat élevés ainsi que par de faibles taux de vacance.
- L’offre ne s’élargit pas assez rapidement pour répondre à la forte demande. L’activité de construction a été modérée, tandis que de nombreux bâtiments ont été démolis. Bien que de nouveaux logements soient continuellement planifiés et construits, cela ne suffit pas à satisfaire la demande soutenue.
- Le taux de vacance des logements confirme l’ampleur de la demande face à une offre limitée. À la date de référence, environ 3 800 logements étaient vacants dans le canton de Zurich, ce qui correspond à un taux de 0,48 %.
- Dans le segment de la propriété également, les prix proposés ont fortement augmenté ces dernières années et ont de nouveau progressé. Parallèlement, les durées d’insertion ont nettement reculé, ce qui témoigne d’une demande robuste.
Marché Résidentiel Ville de Zurich
Évolution des loyers et du prix d‘achat ville de Zurich
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kreis 1, Hôtel de ville, Universités, Lindenhof, City |
350-655 |
510
|
11
|
13'290-25'850 |
20’530
|
10
|
| Kreis 2 Wollishofen, Leimbach, Enge |
290-585 |
435
|
9
|
14'450-24'540 |
19’490
|
14
|
| Kreis 3 Altwiedikon, Friesenberg, Sihlfeld |
325-645 |
490
|
5
|
11'610-26'360 |
20’520
|
15
|
| Kreis 4 Werd, Langstrasse, Hard |
365-635 |
490
|
7
|
21'200-26'410 |
22’420
|
24
|
| Kreis 5 Gewerbeschule, Escher Wyss |
360-585 |
470
|
10
|
11'620-22'060 |
19’420
|
15
|
| Kreis 6 Oberstrass Unterstrass |
330-585 |
455
|
9
|
11'080-22'330 |
19’640
|
10
|
| Kreis 7 Fluntern, Hottingen, Hirslanden, Witikon |
275-580 |
435
|
8
|
13'200-27'810 |
19’210
|
26
|
| Kreis 8 Seefeld, Mühlebach, Weinegg |
360-645 |
495
|
10
|
14'170-27'530 |
20’490
|
27
|
| Kreis 9 Albisrieden, Altstetten |
275-565 |
420
|
8
|
15'400-23'980 |
19’480
|
26
|
| Kreis 10 Höngg, Wipkingen |
280-575 |
395
|
5
|
13'010-23'060 |
18’940
|
24
|
| Kreis 11 Affoltern, Oerlikon, Seebach |
265-580 |
400
|
8
|
11'830-20'150 |
17’040
|
27
|
| Kreis 12 Saatlen, Schwamendingen Mitte, Hirzenbach |
285-505 |
360
|
8
|
12'480-18'500 |
14’030
|
21
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- En 2025, le taux de vacance des logements dans la ville de Zurich s’élevait à 0,1 %, ce qui correspondait à 235 logements vacants à la date de référence.
- Le niveau des loyers demeure très élevé. De nouvelles hausses sont attendues, mais à un rythme de croissance plus modéré.
- Bien que l’élargissement de l’offre reste insuffisant au regard de la demande, des projets et développements de sites sont néanmoins activement menés chaque année afin de couvrir une partie de la demande.
- Dans le segment de la propriété, les prix d’achat ont évolué de manière hétérogène selon les emplacements. Là aussi, les durées d’insertion ont reculé dans l’ensemble des arrondissements.
Marché Résidentiel Bâle
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Bâle
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bâle-Ville | 205-495 |
280
|
31
|
7'190-15'480 |
11’120
|
25
|
| Bâle Ouest / St. Johann | 235-405 |
285
|
29
|
7'470-14'240 |
11’550
|
31
|
| Petit Bâle / Riehen | 210-320 |
265
|
25
|
9'070-14'490 |
10’970
|
34
|
| Région Est | 195-315 |
245
|
24
|
5'770-11'670 |
8’220
|
26
|
| Région Sud | 205-320 |
250
|
27
|
6'620-13'150 |
9’090
|
28
|
| Région Ouest | 210-330 |
255
|
25
|
7'150-13'950 |
10’000
|
23
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Les loyers à Bâle évoluent globalement dans un cadre stable et n’augmentent le plus souvent que de manière modérée.
- Dans le segment de la propriété, les prix d’offre à l’achat ont majoritairement augmenté, tandis que les durées d’insertion ont reculé dans presque toutes les régions.
Marché Résidentiel Berne
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Berne
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berne Nord | 185-285 |
225
|
22
|
6'450-10'680 |
8’140
|
24
|
| Breitenrain / Wankdorf | 225-375 |
310
|
20
|
7'050-13'070 |
8’530
|
17
|
| Bümpliz / Oberbottigen | 200-315 |
245
|
17
|
4'140-8'880 |
6’030
|
19
|
| Centre-Ville | 240-425 |
315
|
19
|
4'820-10'480 |
7’420
|
15
|
| Kirchenfeld / Schosshalde | 240-450 |
295
|
24
|
5'570-12'820 |
9’220
|
15
|
| Länggasse / Felsenau | 245-490 |
335
|
26
|
8'920-14'770 |
10’710
|
43
|
| Liebefeld / Köniz | 195-330 |
245
|
17
|
5'940-11'190 |
7’820
|
37
|
| Mattenhof / Weissenbühl | 225-395 |
280
|
18
|
7'730-12'660 |
10’540
|
24
|
| Muri / Ostermundingen / Gümligen | 215-360 |
265
|
21
|
5'970-12'180 |
8’290
|
29
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- En dehors de la ville de Berne, l’offre de logements en propriété est élevée, ce qui entraîne une forte concurrence sur le marché et permet aux acheteurs potentiels de choisir parmi un large éventail de biens comparables. En conséquence, les données montrent, selon les régions, un ralentissement de la hausse des prix, voire un recul.
- Les logements locatifs à Berne restent très demandés. Cela se reflète dans le faible taux de vacance de 0,43 % dans la ville de Berne, correspondant à 351 logements vacants à la date de référence.
Marché Résidentiel Genève
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Genève
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Chêne / Thônex | 280-510 |
375
|
16
|
10'660-24'000 |
14’170
|
25
|
| Aéroport | 335-575 |
400
|
15
|
9'600-18'210 |
14’900
|
30
|
| Genève Nord-Ouest | 295-555 |
395
|
17
|
8'660-18'320 |
12’980
|
26
|
| Genève Est | 285-585 |
445
|
24
|
13'130-26'450 |
18’190
|
31
|
| Genève Sud | 260-480 |
360
|
17
|
9'170-17'450 |
12’950
|
28
|
| Meyrin / Vernier / Satigny | 275-520 |
385
|
18
|
8'950-14'740 |
11’480
|
19
|
| Onex / Lancy / Carouge | 285-525 |
390
|
14
|
10'900-18'820 |
14’380
|
25
|
| Rive Droite | 315-590 |
415
|
16
|
11'530-19'630 |
14’890
|
31
|
| Rive Gauche | 340-615 |
465
|
17
|
10'890-25'260 |
17’190
|
36
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- En 2025, le taux de vacance des logements dans la ville de Genève a nettement reculé par rapport à l’année précédente pour atteindre 0,36 %. Dans l’espace économique genevois, le nombre élevé de projets planifiés et en cours de construction est particulièrement notable.
- Dans le segment de la propriété également, les prix évoluent à un niveau élevé et ont, dans de nombreux cas, augmenté ou stagné par rapport à l’année précédente.
Marché Résidentiel Lausanne
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Lausanne
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lausanne Nord | 245-420 |
315
|
19
|
6'950-12'940 |
9’630
|
28
|
| Lausanne Est | 245-505 |
345
|
21
|
8'140-18'060 |
12’480
|
25
|
| Lausanne Ouest | 255-480 |
330
|
18
|
8'750-15'200 |
11’540
|
24
|
| Ville de Lausanne | 260-495 |
335
|
22
|
8'580-17'520 |
12’640
|
30
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Le marché locatif résidentiel lausannois reste dynamique. Les loyers ont augmenté ces dernières années et les loyers proposés ont de nouveau progressé par rapport à l’année précédente. Parallèlement, les durées d’insertion des logements locatifs ont diminué, ce qui souligne la forte demande.
- Dans le segment de la propriété, les prix ont légèrement reculé ou ont évolué de manière latérale, malgré la baisse des durées d’insertion pour les biens à vendre. Le marché demeure exigeant, les attentes des acheteurs étant élevées.
Marché Résidentiel Saint-Gall
Évolution des loyers et du prix d‘achat dans la zone économique de Saint-Gall
Loyers et prix d'achat par zone de marché
Évolution par rapport à l’année précédente
| Régions | Loyer net CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
Prix d’achat CHF/m² p.a. |
Médiane CHF/m² p.a. |
No. Jours d’insertion |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appenzell | 170-315 |
215
|
32
|
7'170-10'610 |
9'120
|
41
|
| Bodenseeregion | 150-280 |
200
|
27
|
4'930-10'320 |
7'350
|
30
|
| Centrum | 170-355 |
235
|
25
|
4'500-12'870 |
8'250
|
28
|
| Gossau/Herisau | 155-275 |
205
|
28
|
3'700-8'470 |
6'070
|
35
|
| Rheinthal | 150-285 |
200
|
25
|
4'530-9'470 |
7'090
|
26
|
| Riethuesli / St. Georgen | 185-310 |
225
|
27
|
7'470-9'660 |
8'810
|
27
|
| St. Gallen Ouest | 155-285 |
200
|
23
|
5'190-9'180 |
6'500
|
47
|
| Wil | 170-325 |
220
|
23
|
5'920-10'740 |
7'870
|
26
|
Évolution par rapport à l’année précédente
- Dans la région de Saint-Gall, la demande de biens en propriété demeure solide, sans toutefois avoir augmenté de manière significative par rapport à l’année précédente. Les prix d’achat des maisons individuelles et des unités en propriété par étages ont majoritairement progressé, tout en restant à un niveau relativement modéré comparé aux régions entourant d’autres grandes villes suisses.
- Les loyers proposés en Suisse orientale ont augmenté par rapport à l’année précédente. La hausse a été particulièrement marquée dans la région de Gossau/Herisau, tandis qu’elle est restée modérée dans les autres régions.