Büromarkt
Der CSL Immobilienmarktbericht stellt Informationen zum Büromarkt in verschiedenen Schweizer Agglomerationen sowie in den Wirtschaftsräumen der Grossstädte bereit. Hier finden Sie aktuelle Kennzahlen zum Flächenangebot und zu den Mietpreisen.
BÜROMARKT SCHWEIZ
| Agglomeration | Flächenangebot | Kaupfreise | ||
|---|---|---|---|---|
| m² | Veränderung | Angebot CHF/m² p.a. |
Mieten CHF/m² |
|
| Aarau | 40'175 |
23%
|
150-255 |
190
|
| Baden - Brugg | 62'619 |
-20%
|
150-340 |
220
|
| Basel | 353'358 |
19%
|
150-320 |
220
|
| Bern | 172'734 |
34%
|
145-320 |
210
|
| Biel | 14'595 |
-33%
|
125-225 |
170
|
| Chur | 6'908 |
17%
|
190-355 |
210
|
| Fribourg | 21'701 |
-15%
|
165-310 |
215
|
| Genf | 540'435 |
6%
|
220-600 |
340
|
| Lausanne | 274'561 |
1%
|
170-375 |
250
|
| Lugano | 110'817 |
-6%
|
175-380 |
240
|
| Luzern | 77'501 |
24%
|
155-325 |
235
|
| Neuchâtel | 11'844 |
-12%
|
155-335 |
220
|
| Olten - Zofingen | 39'577 |
16%
|
130-245 |
195
|
| Schaffhausen | 23'825 |
8%
|
160-250 |
190
|
| Solothurn | 13'161 |
41%
|
140-355 |
195
|
| St.Gallen | 59'024 |
48%
|
140-285 |
200
|
| Thun | 9'801 |
46%
|
120-250 |
185
|
| Winterthur | 60'963 |
-36%
|
165-300 |
225
|
| Zug | 115'551 |
5%
|
150-505 |
230
|
| Zürich | 922'013 |
1%
|
150-475 |
230
|
- Im Jahr 2024 hat sich das Büroflächenangebot in den Schweizer Agglomeration etwas ausgeweitet und liegt nun bei 2.92 Mio. m2.
- Dies entspricht einer Zunahme des Angebots von ca. 5%. Neben neuen Arbeitsformen wie der Etablierung eines partiellen Homeoffice-Modells hat sicherlich auch die abgeschwächte Konjunktur zu dieser Erhöhung beigetragen.
- Während die Angebotsausweitung vor allem an peripheren Standorten um die grossen Städte herum teilweise beträchtlich war, ging das Flächenangebot in vielen der wichtigsten Kernstädte zurück – so in Zürich, Lausanne und Genf.
- Mehr denn je liegt der Fokus der Mietinteressenten auf der Standortqualität der Büroflächen.
- Entsprechend haben Anbieter von älteren Flächen an mittelmässigen Standorten oftmals das Nachsehen, und nicht immer gelingt eine Renovation mit anschliessender Neupositionierung.
ÜBERSICHT BÜROMARKTE
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Büromarkt Wirtschaftsraum Zürich
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Baden | 150-315 |
210
|
72'082 |
-25%
|
| Furttal | 135-220 |
185
|
18'858 |
-23%
|
| Höfe | 195-460 |
260
|
19'687 |
-25%
|
| Limmattal | 140-280 |
180
|
58'976 |
7%
|
| Mittleres Glattal | 150-335 |
220
|
248'412 |
20%
|
| Pfannenstiel | 190-445 |
290
|
20'191 |
-1%
|
| Rapperswil | 185-320 |
230
|
8'828 |
-16%
|
| Stadt Zürich | 225-650 |
350
|
359'683 |
-13%
|
| Winterthur | 165-300 |
225
|
60'817 |
-36%
|
| Zimmerberg/Sihltal | 160-285 |
220
|
84'921 |
50%
|
| Zürcher Oberland | 145-295 |
185
|
51'220 |
-1%
|
| Zürcher Unterland | 150-230 |
180
|
36'679 |
13%
|
| Zug | 150-510 |
230
|
115'301 |
5%
|
| Wirtschaftsraum Zürich | 150-465 |
230
|
1'155'655 |
-3%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Im Wirtschaftsraum Zürich war 2024 etwa 3% weniger Bürofläche ausgeschrieben als im Vorjahr.
- Mit diesem Rückgang widersetzt sich der Wirtschaftsraum Zürich dem gesamtschweizerischen Trend.
- Absolut betrachtet am grössten war der Rückgang der ausgeschriebenen Büroflächen in der Stadt Zürich selber. Auch in der Region Winterthur war der Rückgang an ausgeschriebener Bürofläche relativ ausgeprägt.
- Weniger positiv gestaltet sich die Situation in der Flughafenregion: Nachdem dort bereits im vergangenen Jahr viele Büroflächen ausgeschrieben waren, hat sich das Flächenangebot dort noch weiter erhöht.
Büromarkt Stadt Zürich
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Altstetten | 190-315 |
250
|
42'894 |
-14%
|
| Enge | 350-960 |
520
|
48'711 |
39%
|
| City | 475-770 |
595
|
34'455 |
-30%
|
| Industriequartier | 300-460 |
390
|
22'493 |
88%
|
| Oberstrass-/ Unterstrass | 260-450 |
405
|
5'274 |
-34%
|
| Oerlikon | 230-385 |
280
|
112'691 |
-1%
|
| Seefeld | 335-535 |
460
|
11'865 |
-32%
|
| Stauffacher | 280-560 |
350
|
15'545 |
-38%
|
| Wiedikon / Binz | 200-335 |
255
|
10'461 |
-57%
|
| Wiedikon / Sihlfeld | 185-280 |
250
|
9'121 |
-28%
|
| Zürich Süd | 290-460 |
325
|
15'971 |
-35%
|
| Zürich West | 270-375 |
310
|
24'252 |
18%
|
| Übrige Stadt | 205-385 |
225
|
5'950 |
-43%
|
| CBD | 385-770 |
550
|
95'031 |
-7%
|
| Stadt Zürich | 225-650 |
350
|
359'683 |
-11%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Der Trend zu tendenziell weniger, aber qualitativ hochwertigeren Büroflächen stützt die Büroflächennachfrage in der Stadt Zürich. Das Flächenangebot ist gegenüber dem Vorjahr um 11% gesunken.
- Sorgenkind innerhalb der Stadt Zürich bleibt der Norden der Stadt: In Oerlikon steht mit 113’000m2 fast ein Drittel aller stadtweit verfügbaren Büroflächen. Flächen in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Oerlikon sind jedoch sehr gefragt.
- Weiterhin solid präsentiert sich der Büromarkt im CBD. Nachdem im ehemaligen Manor-Gebäude neue Büros an Toplagen entstanden sind, sind nun auch in den Obergeschossen des bisherigen Jelmoli-Gebäudes neue Büroflächen geplant.
Büromarkt Basel
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Basel City | 185-340 |
270
|
138'466 |
20%
|
| Basel West / St.Johann | 165-275 |
210
|
22'543 |
-49%
|
| Kleinbasel | 190-340 |
225
|
55'003 |
55%
|
| Region Ost | 135-260 |
180
|
48'902 |
0%
|
| Region Süd | 145-240 |
180
|
41'710 |
40%
|
| Region West | 145-245 |
205
|
27'973 |
94%
|
| Stadt Basel | 185-340 |
250
|
216'012 |
11%
|
| Wirtschaftsraum | 155-320 |
220
|
334'597 |
16%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Die Überkapazitäten, die durch den Bezug von eigengenutzten, modernen Neubauten durch die grossen Pharmafirmen vor einigen Jahren im Basler Büromarkt entstanden sind, konnten auch im Jahr 2024 nicht abgebaut werden.
- Für Anbieter von Büroflächen ist Basel derzeit selbst dann ein hartes Pflaster, wenn sie zentrale und moderne bzw. aufwändig sanierte Büroflächen anbieten können.
- Sowohl in der City als auch in den meisten Regionen im Umland hat sich das bereits grosse Angebot an freien Büroflächen nochmals ausgeweitet.
Büromarkt Bern
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Innere Stadt | 240-650 |
315
|
8'707 |
6%
|
| Breitenrain / Wankdorf | 190-290 |
250
|
7'238 |
-5%
|
| Bümpliz | 115-285 |
190
|
14'422 |
58%
|
| Kirchenfeld / Schosshalde | 145-270 |
180
|
29'385 |
83%
|
| Länggasse / Felsenau | 175-220 |
185
|
1'989 |
-58%
|
| Mattenhof / Weissenbühl | 180-300 |
230
|
36'827 |
0%
|
| Muri / Gümligen | 160-325 |
195
|
4'405 |
-21%
|
| Zollikofen / Ittigen | 140-240 |
195
|
38'756 |
61%
|
| Stadt Bern | 150-345 |
230
|
98'568 |
19%
|
| Wirtschaftsraum Bern | 145-340 |
220
|
141'729 |
26%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Das Angebot an Büroflächen in der Berner Innenstadt ist schon seit längerem sehr knapp.
- Zwar ist das Angebot in der inneren Stadt gegenüber dem Vorjahr um 6% gestiegen, mit insgesamt knapp 9’000 Quadratmeter Bürofläche kann jedoch nicht von einer grossen Angebotsausweitung gesprochen werden.
- Breiter ist das Angebot in den Aussenbezirken und Vororten, speziell in Zollikofen/Ittigen und im Mattenhof / Weissenbühl.
Büromarkt Genf
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 320-740 |
555
|
66'240 |
-28%
|
| Rive Droite | 285-590 |
405
|
84'323 |
-27%
|
| Rive Gauche | 330-765 |
550
|
82'241 |
-30%
|
| Chêne/Thônex | 260-410 |
290
|
3'479 |
36%
|
| Flughafen | 245-400 |
320
|
33'009 |
8%
|
| Meyrin / Vernier | 195-405 |
260
|
122'028 |
53%
|
| Onex / Lancy / Carouge | 240-470 |
345
|
56'363 |
20%
|
| Plan-les-Ouates | 250-305 |
280
|
53'010 |
45%
|
| Stadt Genf | 295-700 |
495
|
166'564 |
-28%
|
| Wirtschaftsraum Genf | 235-655 |
380
|
435'245 |
1%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Der bereits im Vorjahr bestehende Graben zwischen Zentrum und Peripherie hat sich in Genf im Jahr 2024 noch weiter akzentuiert.
- Während das ohnehin beschränkte Büroflächenangebot im CBD sich nochmals deutlich verkleinert hat, war in vielen Vororten eine starke Angebotsausweitung zu beobachten.
- Besonders im Raum Meyrin/Vernier waren nochmals deutlich mehr Flächen zur Miete ausgeschrieben als im Vorjahr, nachdem dort schon im vergangenen Jahr eine grosse Angebotszunahme festgestellt worden war.
Büromarkt Lausanne
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Stadt Lausanne | 195-420 |
310
|
86'931 |
-19%
|
| CBD | 260-510 |
345
|
29'467 |
-8%
|
| Lausanne Nord | 185-340 |
255
|
7'114 |
44%
|
| Lausanne Ost | 315-955 |
745
|
5'824 |
177%
|
| Lausanne West | 160-350 |
235
|
117'376 |
-2%
|
| Wirtschaftsraum Lausanne | 180-400 |
255
|
217'245 |
-7%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- In der Stadt Lausanne gibt es auch im CBD einige ausgeschriebene Flächen, die meisten davon sind jedoch älter und grössere zusammenhängende Flächen sind rar. Die schwierige Erreichbarkeit mit dem motorisierten Verkehr macht das Stadtzentrum darüber hinaus nicht für alle Büromieter attraktiv.
- Viel gebaut wird hingegen in der Region West. Viele der Flächen dort sind noch immer verfügbar.
- Grössere Firmen werden daher auf der Suche nach einem geeigneten Bürostandort im Raum Lausanne meistens eher etwas ausserhalb des Zentrums fündig, zumeist westlich davon.
Büromarkt St. Gallen
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Centrum | 160-290 |
230
|
32'969 |
56%
|
| Stadt Ost | 135-250 |
180
|
8'158 |
-15%
|
| Stadt West | 160-370 |
190
|
5'965 |
31%
|
| Übrige Stadt | 205-205 |
205
|
229 |
-66%
|
| Gossau | 140-205 |
180
|
3'912 |
109%
|
| Stadt St. Gallen | 145-285 |
205
|
47'321 |
32%
|
| Wirtschaftsraum St. Gallen | 145-285 |
205
|
51'233 |
35%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Im Wirtschaftsraum St. Gallen hat das Angebot an verfügbarer Bürofläche gegenüber dem Vorjahr deutlich zugenommen.
- Der St. Galler Büromarkt ist zwar klein, im Vergleich zu anderen Märkten sind Büroflächen aber relativ gut verfügbar, insbesondere auch an zentralen Lagen.
- Grössere freie Büroflächen an zentralen Lagen gibt es etwa am «Roten Platz» oder gegenüber dem Broder-Brunnen.