Büromarkt
Der CSL Immobilienmarktbericht stellt Informationen zum Büromarkt in verschiedenen Schweizer Agglomerationen sowie in den Wirtschaftsräumen der Grossstädte bereit. Hier finden Sie aktuelle Kennzahlen zum Flächenangebot und zu den Mietpreisen.
BÜROMARKT SCHWEIZ
| Agglomeration | Flächenangebot | Kaupfreise | ||
|---|---|---|---|---|
| m² | Veränderung | Angebot CHF/m² p.a. |
Mieten CHF/m² |
|
| Aarau | 46’668 |
16%
|
150-270 |
205
|
| Baden - Brugg | 68’504 |
9%
|
150-295 |
190
|
| Basel | 269’299 |
-24%
|
140-280 |
195
|
| Bern | 239’895 |
39%
|
135-300 |
205
|
| Biel | 23’732 |
63%
|
125-240 |
180
|
| Chur | 20’342 |
194%
|
155-435 |
195
|
| Fribourg | 22’637 |
4%
|
160-300 |
225
|
| Genf | 585’857 |
10%
|
220-650 |
350
|
| Lausanne | 250’368 |
-9%
|
175-380 |
255
|
| Lugano | 117’857 |
6%
|
170-515 |
270
|
| Luzern | 127’154 |
64%
|
150-345 |
235
|
| Neuchâtel | 12’758 |
8%
|
150-580 |
255
|
| Olten - Zofingen | 38’284 |
-3%
|
140-260 |
180
|
| Schaffhausen | 23’025 |
-3%
|
140-235 |
200
|
| Solothurn | 21’438 |
63%
|
135-245 |
180
|
| St.Gallen | 89’453 |
52%
|
150-260 |
210
|
| Thun | 8’543 |
-13%
|
165-275 |
205
|
| Winterthur | 78’088 |
28%
|
145-300 |
220
|
| Zug | 187’255 |
62%
|
160-495 |
250
|
| Zürich | 941’507 |
2%
|
150-535 |
240
|
- Im Jahr 2025 hat sich das Büroflächenangebot in den Schweizer Agglomeration etwas ausgeweitet und liegt nun bei 3.17 Mio. m2.
- Dies entspricht einer Zunahme des Angebots von ca. 9%. Ein Grund dafür dürfte im schwachen Beschäftigungswachstum liegen, von dem Bürobranchen besonders stark betroffen waren.
- Im Gegensatz zu früheren Jahren betrifft das grössere Angebot nicht nur periphere Lagen. Vielerorts befinden sich die Büromärkte im Umbruch, was auch an innerstädtischen Märkten zu Neuvermietungen führt.
- Dennoch bleiben Innenstädte, während die Marktsituation an der Peripherie schwierig bleibt.
- Eine gute Lage allein reicht nicht mehr, um attraktiv zu sein. Auch Grundriss, Ausbau und Nachhaltigkeit müssen stimmen.
- Trotz des grösseren Angebots sind die Preise nicht grossflächig gesunken.
ÜBERSICHT BÜROMARKTE
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Büromarkt Wirtschaftsraum Zürich
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Baden | 140-320 |
190
|
76’500 |
6%
|
| Furttal | 130-235 |
190
|
18’345 |
-3%
|
| Höfe | 200-430 |
275
|
28’107 |
43%
|
| Limmattal | 145-305 |
185
|
46’840 |
-21%
|
| Mittleres Glattal | 150-365 |
225
|
224’905 |
-9%
|
| Pfannenstiel | 210-430 |
295
|
15’448 |
-23%
|
| Rapperswil | 190-320 |
235
|
4’785 |
-46%
|
| Stadt Zürich | 220-685 |
385
|
410’100 |
14%
|
| Winterthur | 145-300 |
220
|
77’877 |
28%
|
| Zimmerberg/Sihltal | 180-280 |
220
|
96’454 |
14%
|
| Zürcher Oberland | 140-305 |
190
|
47’738 |
-7%
|
| Zürcher Unterland | 130-255 |
175
|
30’440 |
-17%
|
| Zug | 160-495 |
250
|
185’340 |
61%
|
| Wirtschaftsraum Zürich | 150-505 |
235
|
1’262’879 |
9%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Im Wirtschaftsraum Zürich war 2025 etwa 10% mehr Bürofläche ausgeschrieben als im Vorjahr.
- Mit dieser Zunahme befindet sich der Wirtschaftsraum Zürich nahe am gesamtschweizerischen Trend.
- Besonders stark angestiegen ist das Angebot in der Region Zug, wo neuangekündigte Projekte bereits ausgeschrieben sind. Aber auch in der Stadt Zürich sind mehr Büroflächen im Angebot als vor einem Jahr.
- Mit dem steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt werden Umnutzungen immer stärker zum Thema. Lagen am Stadtrand oder in den an die Stadt angrenzenden Gemeinden, die aus Büromarktsicht eher peripher sind, können für Wohnnutzungen sehr attraktiv sein.
Büromarkt Stadt Zürich
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Altstetten | 190-425 |
250
|
35’052 |
-18%
|
| Enge | 350-680 |
520
|
42’075 |
-14%
|
| City | 440-820 |
625
|
75’709 |
120%
|
| Industriequartier | 225-400 |
345
|
5’981 |
-73%
|
| Oberstrass-/ Unterstrass | 370-615 |
505
|
2’522 |
-52%
|
| Oerlikon | 230-440 |
295
|
108’719 |
-4%
|
| Seefeld | 370-690 |
500
|
22’425 |
89%
|
| Stauffacher | 250-620 |
410
|
15’842 |
2%
|
| Wiedikon / Binz | 265-420 |
355
|
14’940 |
43%
|
| Wiedikon / Sihlfeld | 200-310 |
280
|
27’077 |
197%
|
| Zürich Süd | 220-335 |
260
|
11’770 |
-26%
|
| Zürich West | 245-475 |
360
|
36’109 |
49%
|
| Übrige Stadt | 210-520 |
270
|
11’879 |
100%
|
| CBD | 365-780 |
555
|
140’209 |
48%
|
| Stadt Zürich | 220-685 |
385
|
410’100 |
14%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Trotz gestiegenem Angebot bleiben Büroflächen in der Stadt Zürich und insbesondere im CBD beliebt. Insgesamt stehen 14% mehr Büroflächen zur Verfügung als im Vorjahr
- Eine der Ursachen sind die neuen Büroflächen, die an der Bahnhofstrasse und den direkt angrenzenden Gebieten entstehen oder schon entstanden sind. Nach den Büros in den Obergeschossen des ehemaligen Manor-Gebäudes sind dieses Jahr u.a. auch die Flächen in den oberen Geschossen des ehemaligen Jelmolis in die Vermarktung gestartet.
- Der Wandel Zürichs von der «Bankenstadt» zum internationalen «Technologie-Hub» schreitet weiter voran.
Büromarkt Basel
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Basel City | 205-385 |
280
|
69’657 |
-50%
|
| Basel West / St.Johann | 230-230 |
230
|
21’202 |
-6%
|
| Kleinbasel | 120-230 |
190
|
14’641 |
-73%
|
| Region Ost | 135-270 |
190
|
65’708 |
34%
|
| Region Süd | 140-240 |
195
|
40’736 |
-2%
|
| Region West | 155-280 |
210
|
36’001 |
29%
|
| Stadt Basel | 155-350 |
255
|
105’500 |
-51%
|
| Wirtschaftsraum | 140-275 |
195
|
247’945 |
-26%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Zwar ist das Büroangebot in Basel im Gegensatz zu den meisten anderen Grossstädten gesunken, das Überangebot in der Stadt am Rhein bleibt aber bestehen.
- Einige Büroflächen sind vom Markt verschwunden. So konnten etwa die Büroflächen in der prestigeträchtigen Basler Hauptpost an Basel Tourismus und das Präsidialdepartement der Stadt Basel vermietet werden.
- Aber nicht immer, wenn Büroflächen nicht mehr angeboten werden, steckt ein Bürovermietungserfolg dahinter: Der Kanton Basel-Stadt hat beispielsweise eine Liegenschaft in Kleinhüningen, die bisher durch das Amt für Umwelt und Energie genutzt worden war, zu Wohnungen umgebaut.
Büromarkt Bern
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Innere Stadt | 240-365 |
290
|
22’828 |
162%
|
| Breitenrain / Wankdorf | 205-260 |
235
|
18’365 |
154%
|
| Bümpliz | 140-255 |
185
|
17’229 |
19%
|
| Kirchenfeld / Schosshalde | 150-380 |
215
|
34’474 |
17%
|
| Länggasse / Felsenau | 160-280 |
185
|
4’456 |
124%
|
| Mattenhof / Weissenbühl | 150-285 |
220
|
27’682 |
-25%
|
| Muri / Gümligen | 140-245 |
190
|
13’976 |
217%
|
| Zollikofen / Ittigen | 120-265 |
210
|
49’992 |
29%
|
| Stadt Bern | 150-325 |
240
|
125’034 |
27%
|
| Wirtschaftsraum Bern | 145-315 |
230
|
189’002 |
33%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Das traditionell beschränkte Büroflächenangebot in der inneren Stadt hat sich dieses Jahr deutlich erhöht.
- So hat etwa die Bern-Lötschberg Simplon Bahn (BLS) Ihre Büroflächen im neuen Gebäude in Bern-Ausserholligen zentralisiert und mehrere tausend Quadratmeter freie Flächen in der Inneren Stadt zurückgelassen.
- Auch bei der Bundesverwaltung schreitet die Zentralisierung ausserhalb des Stadtzentrums voran.
Büromarkt Genf
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 385-885 |
610
|
107’076 |
62%
|
| Rive Droite | 320-580 |
400
|
85’440 |
1%
|
| Rive Gauche | 355-890 |
550
|
115’724 |
41%
|
| Chêne/Thônex | 280-430 |
340
|
6’211 |
79%
|
| Flughafen | 265-400 |
330
|
35’854 |
9%
|
| Meyrin / Vernier | 190-460 |
260
|
124’435 |
1%
|
| Onex / Lancy / Carouge | 240-540 |
450
|
69’857 |
24%
|
| Plan-les-Ouates | 250-355 |
280
|
22’780 |
-57%
|
| Stadt Genf | 325-855 |
495
|
201’164 |
21%
|
| Wirtschaftsraum Genf | 240-780 |
395
|
460’301 |
6%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Im Wirtschaftsraum Genf gibt es weiterhin ein grosses Angebot an Büroflächen. Dies gilt ganz besonders für das Umland, wo seit Jahren viele neue Projekte auf den Markt kommen.
- Besonders ausgeprägt gilt dies im aktuellen Jahr für das Grenzgebiet der Gemeinden Genf und Carouge, wo um das Gebiet «Les Acacias» südwestlich des Genfer Stadtzentrums gleich mehrere grössere Büroflächen neu auf den Markt gekommen sind.
- Unverändert gross bleibt das Angebot im Raum Meyrin/Vernier, wo insbesondere in Flughafennähe für einige Büroflächen schon seit längerem Mieter gesucht werden.
Büromarkt Lausanne
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| CBD | 290-420 |
350
|
42’341 |
44%
|
| Lausanne Nord | 130-325 |
175
|
22’444 |
215%
|
| Lausanne Ost | 240-370 |
315
|
7’081 |
22%
|
| Lausanne West | 190-345 |
245
|
81’006 |
-31%
|
| Stadt Lausanne | 205-405 |
300
|
101’202 |
16%
|
| Wirtschaftsraum Lausanne | 180-385 |
265
|
211’733 |
-3%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Die Attraktivität der Lausanner Innenstadt für Büronutzende wird derzeit stark durch diverse Baustellen beeinträchtigt, so dass die Zufahrten mit dem Auto eine Herausforderung sind.
- Grössere Firmen suchen daher oftmals eher in der Peripherie, die derzeit fast attraktiver ist als das Zentrum: Die Mieten sind günstiger, die Erreichbarkeit von der Autobahn her besser und es gibt moderne Flächen.
- Generell ist der Büromarkt in Lausanne stark zweigeteilt: Während kleinere Flächen fast nur vermietet werden können, wenn sie schon ausgebaut sind, sind grössere Firmen eher bereit, die Büros nach den eigenen Vorstellungen selbst auszubauen.
Büromarkt St. Gallen
Mieten nach Marktgebieten
Entwicklung zum Vorjahr
| Regionen | Mietpreisband CHF/m² p.a. |
Median CHF/m² p.a. |
Flächenangebot m² |
Veränderung % |
|---|---|---|---|---|
| Centrum | 200-270 |
225
|
32'510 |
-1%
|
| Stadt Ost | 160-220 |
210
|
18'013 |
121%
|
| Stadt West | 130-205 |
170
|
15'669 |
163%
|
| Übrige Stadt | 165-270 |
200
|
2'173 |
849%
|
| Gossau | 140-250 |
175
|
10'237 |
162%
|
| Stadt St. Gallen | 160-260 |
210
|
68'365 |
44%
|
| Wirtschaftsraum St. Gallen | 150-260 |
210
|
78'602 |
53%
|
Entwicklung zum Vorjahr
- Auch in St. Gallen stehen deutlich mehr Büroflächen zur Vermietung ausgeschrieben als noch vor einem Jahr.
- Da der St. Galler Büromarkt relativ klein ist, können schon einige wenige grössere Büroflächen die Veränderungsraten stark beeinflussen.
- Nur im Centrum – dem grössten Teilmarkt St. Gallens – ist das Büroflächenangebot mit gut 30’000 m2 weitgehend stabil.